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젠트리피케이션


주거문제

핫플레이스와 젠트리피케이션

 


문화예술인들이 임대료가 저렴한 낙후지역에 모여들면서, 지역의 특성이 강화되어 소위 ‘핫플레이스’로 불리게되어 상권은 활성화되는 사례가 서울시 내에는 많이 있습니다. 이 때 유동인구가 증가하고 임대료 또한 높아지면서, 기존의 문화예술가와 자영업자들은 타 지역으로 떠나고 대형 프랜차이즈만이 남아 지역의 정체성까지 상실되는 악순환이 이어지고 있습니다. 또한, 젠트리피케이션 현상은 소득 양극화, 불평등과 같은 사회적 현상이 집단적으로 발생됨에 따라 지역 관리라는 큰 틀에서 대책이 필요합니다. 해외 대도시의 젠트리피케이션 현상은 주민들이 중심인 반면, 서울시는 임차 상인들이 중심이 되기 때문에, 지역의 활성화에 별다른 역할을 하지 않은 부동산 자산가나 외부 투자자들이 이익을 가져가고 있는 점이 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

 

사회문제 발생 원인

낙후된 지역에 문화예술인의 창의력이 집중되면서, 지역의 특성이 강화되어 소위 ‘핫플레이스’로 불리게되어 상권은 활성화되나, 임대료가 상승함에 따라 지역 경쟁력 활성화의 주체인 세입자는 오히려 높은 임대료를 감당할 수 없어 다른 지역으로 쫓겨나듯이 이주하고 있는 상황입니다. 또한 기존 주거지역에 주민을 위한 편의시설보다 일반 상업업종이 더 선호를 받게 되면서, 주민들에게 필요한 생활편의시설은 감소하고, 외부관광객을 위한 상업시설이 확대되어 소음, 혼잡, 사생활 노출 등의 불편함이 발생하게 됩니다. 따라서 지역을 대표하던 주요 업종들이 획일적인 프랜차이즈 업종으로 대체되면서, 지역 특색이 상실되는 결과를 초래하게 됩니다. 실례로 서울시 빅데이터연구소에 따르면 젠트리피케이션 현상이 높은 4개 지역(경리단길(27%), 상수(17%), 연남(34%), 이태원(17%))에서 자기집을 소유하고 있는 비율은 서울시 전체 평균인 41%보다 상당히 낮은 수준으로써, 임차 형태가 대다수인 것으로 확인되었습니다.

피해정도와 범위

서울 북촌 한옥마을은 현재 젠트리피케이션의 문제가 심화되고 있는 대표적 지역입니다. 북촌의 한옥마을이 급격히 유명세를 타고 관광중심지가 되면서 최근 15년 동안 땅값이 11배로 폭등하게 되었습니다. 현재는 북촌의 여유롭고 전통적인 분위기 대신 대기업의 프랜차이즈 요식점들이 넘쳐나게 되고, 매년 100만명이 넘는 관광객들의 소음으로 인해 지역민수가 2010년 9,500명에서 2014년 8,100명으로 급감하게 되었습니다.

국토연구원에 의하면, 신사, 이태원은 다양한 문화와 색다른 식음료를 접할 수 있는 장소로 젊은 층으로부터 인기를 얻으면서 6년 사이(2009~2015) 천/제곱미터당 임대료가 각각 99%(41.1->81.8), 52%(29.9->45.4) 급증하였습니다. 하지만, 지나치게 높아진 임대료로 인해 2012년 이래 공실률(%)은 오히려 지속적으로 증가 중에 있어(각각 6.9->9.3, 4.8->9.7) 죽어가는 상권으로 알려진 압구정 및 신촌의 전철을 밟게 되는 것이 아니냐는 우려를 사고 있습니다. 또한, 젊은 층의 새로운 관심지역으로 떠오르고 있는 서촌 역시 지난 8년간 카페(+68), 한식(+40), 서양식(+24), 의류(+23) 등은 증가한 반면, 식료품점(-16), 미용실(-7), 세탁소(-6) 등 생활편의시설이 감소하여, 실 주민의 삶의 질이 악화되고 있는 실정입니다.

현재 진행 중인 노력과 해결책

  • 중소기업청 소상공인 지원 정책 : 골목상가의 임대료 상승 억제를 통한 영업권 보장, 과다경쟁 방지 등을 위한 자율상권법 제정
  • 서울시 앵커상가 (2015~) : 서울시가 직접 상가 건물을 매입해 저렴한 임대료로 기존 지역 임차인들이 떠나지 않고 부담없이 가게를 운영할 수 있도록 지원
  • 서울시 성동구 젠트리피케이션 방지 조례 (2015) : 젠트리피케이션이 일어나고 있거나 일어날 가능성이 있는 지역을 지속가능발전구역으로 지정, 구역 내 신규 업체는 주민협의체의 동의가 있어야만 입점할 수 있게 하여 지역상권에 중대한 피해를 입힐 우려가 있을시, 주민협의체가 직접 제한할 수 있는 제도적 장치 마련

전문가 코멘트

영세 상인들이 안정적으로 영업할 수 있도록 임대기간과 임대료를 관리할 수 있는 수단을 법제화하는 것이 임대차 문제와 젠트리피케이션 현상 해결의 관건

-  윤준병 서울시 행정부시장
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출처 : 하단 출처 참고, 원문
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출처와 참고자료

  • 도심의 상업적 젠트리피케이션 대응 방안 연구–도시계획적 수단을 중심으로 (국토연구원, 2016)

  • 젠트리피케이션 데이터 분석결과 보고 (서울시 빅데이터연구소, 2016.08)

  • Gentrification 해결 단서를 황무지 프로젝트에서 찾은 Paris와 Marseille (한국문화관광연구원, 2016)

  • 삼청동길 상업가로 장소성 변화요인으로서 프랜차이즈 상점 입점현상 고찰 및 개선방안 연구(박진아&정윤주, 2013)


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